Vecinos en pie de guerra contra el alquiler turístico
SANDRA LÓPEZ LETÓN 01 MAR 2020
El alquiler de viviendas por días a turistas secciona las ciudades entre ganadores y perdedores. Xavi Buxeda es de los segundos. Nadie le advirtió de que el piso que alquiló el pasado mes de mayo en el barrio de El Born (Barcelona) compartía pared con una vivienda turística ilegal. Su historia acaba con su pareja en el suelo, víctima de una agresión por parte del responsable del chiringuito, con el que nunca antes se había cruzado. Fue el último capítulo de ocho largos meses de denuncias e infortunios. En enero hicieron las maletas.
Aunque su caso es excepcional, la subida sin control de este mercado ha disparado la conflictividad vecinal. Las comunidades de propietarios se han puesto en pie de guerra contra los pisos turísticos —muchas veces en manos de mafias—. También, contra las plataformas que los anuncian, como Airbnb, Homeaway o Booking. “Existe un grave problema de convivencia”, comenta Rafael del Olmo, administrador de fincas de Sevilla y secretario del Consejo General del Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE). El 63% de los edificios residenciales que gestiona este gremio tiene viviendas de uso turístico. Las principales quejas de sus vecinos son los ruidos (76%), la falta de respeto a las normas comunitarias (66%), la suciedad (40%), la inseguridad (38%), los actos vandálicos (28%) y las actividades insalubres (27%), según ha recopilado Mutua de Propietarios. Coincide Xavi Buxeda: “Entraban y salían a diario extraños arrastrando maletas, cada noche se celebraban fiestas y el ruido hacía imposible la vida allí”.
Cierto es que las regulaciones aprobadas por los Ayuntamientos más afectados por el fenómeno, como Madrid, Barcelona, Valencia o Palma de Mallorca, han conseguido algunos cierres. Un informe de Exceltur muestra que el pasado año había 414.607 pisos para turistas en España, esto es, 15.743 casas menos respecto al ejercicio anterior. Pero es insuficiente. Siguen proliferando los pisos irregulares al calor del batiburrillo legislativo —distinto en cada comunidad y en cada Ayuntamiento—, el lío competencial y la falta de inspecciones. Algunos pisos, incluso con orden de cese de la actividad, siguen operando de forma ilegal: en Madrid el 86% no cumple la normativa al carecer de licencia y el Ayuntamiento ha comenzado a multarlos con un mínimo de 1.000 euros. Durante los últimos años, el Consistorio de Barcelona suma 15.814 expedientes, 6.295 órdenes de cese y 8.042 sanciones. “Hay muchos inmuebles que siguen funcionando, pero no cumplen la normativa. De hecho, podrían ser más los ilegales que los que cumplen con las normas”, comenta Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE). Es imposible fiscalizarlos. “Los dueños o mafias quedan con los inquilinos en el portal de una vivienda con licencia, que es la que se anuncia, y desde allí les conducen hasta el piso ilegal”, denuncia Buxeda. Otra trampa para saltarse las regulaciones es la de simular el alquiler de habitaciones.
Las comunidades de propietarios tienen ahora algo más fácil protegerse contra aquellos que quieran arrendar sus pisos por días. Lo pueden hacer desde el pasado marzo de 2019, cuando entró en vigor la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Solo es necesario el voto de “tres quintas partes de los propietarios y cuotas para adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad turística”, recuerda Patricia Briones, abogada del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Antes de la reforma de la ley se requería el acuerdo por unanimidad, por lo que era imposible poner coto al fenómeno. Además, los vecinos afectados pueden acordar que el dueño que hace negocio pague cuotas especiales o asuma una subida de los gastos comunes. Eso sí, no puede suponer un alza superior al 20%.
Una vez adoptado el acuerdo y la modificación de los estatutos, conviene inscribirlo en el Registro de la Propiedad para que vincule a terceros adquirentes, es decir, a quien compre un piso en ese edificio y tenga la seguridad de que está limitada la actividad turística. Es lo que hizo hace un par de meses una de las comunidades que administra Juan Sempere en el barrio madrileño de Las Mercedes. La finca tiene 30 pisos y uno es turístico y carece de permisos. “Los vecinos soportan el trasiego de desconocidos que usan la piscina y se confunden de plaza de garaje”, cuenta Sempere. A partir de ahora, hay que cumplir cuatro exigencias: “El piso turístico debe tener acceso directo por el exterior y no por el portal o garaje, el propietario tiene que comunicar a los vecinos los cambios de usuarios y que estos no puedan utilizar ni el garaje ni la piscina, y el dueño ha de asumir los costes por desperfectos, por ejemplo en las cerraduras”, explica el administrador.
La lucha
El cambio normativo da munición a los vecinos para su lucha pero no tiene carácter retroactivo, así que el problema sigue existiendo para miles de comunidades de propietarios. Lo vive en sus carnes Amaya Davis. No deja de pensar que la única solución a su problema es la venta de su piso, en el centro de Sevilla, donde vive con sus dos hijos. Esta sevillana convive con tres pisos turísticos en una de las muchas fincas que administrada Rafael del Olmo en el centro urbano. Dos son legales. “Se escuchan maletas y muebles, hay basura en las zonas comunes, colillas, botellas, la puerta rota y han robado la ropa que colgábamos en la azotea”, se queja. Aun así, no se opone a que haya turistas: “Solo pedimos poder convivir”. Y añade: “Hay vecinos que han tenido que vender sus viviendas y marcharse”.
Porque los pisos turísticos están devorando la identidad de muchos barrios: los precios de los alquileres se han disparado, en ocasiones hasta el doble, y los dueños, hartos, se plantean vender sus casas, que solo se atreven a comprar inversores con fines especulativos. Por eso, vecinos, administradores de fincas y juristas piden una ley nacional de alquiler vacacional que englobe todos los aspectos, dejando que Ayuntamientos y comunidades regulen cuestiones administrativas como licencias o sanciones.
La denuncia de Xavi Buxeda en Twitter, en la que responsabilizó a Airbnb de sus males, se hizo viral. Desde esta plataforma aseguran haber estado “en contacto con el vecino desde diciembre de 2019. Se eliminaron las cuentas vinculadas a esta dirección y reasignaron las reservas existentes. También se trasladó el incidente de la agresión a las autoridades policiales de Barcelona”, se defienden en la plataforma.
Consciente de que las autoridades y Administraciones se les echan encima, Airbnb está lanzando nuevas medidas, como verificar sus siete millones de anuncios, establecer líneas de comunicación directas para vecinos y autoridades, y actualizar sus normas prohibiendo todas las fiestas y eventos en los pisos. “Se controlará cualquier queja y se hará un seguimiento de los lugares según sea necesario”, dicen en Airbnb. También ha lanzado un programa de descuento —desde el 45%— para que los anfitriones coloquen detectores de ruido (de la empresa española Roomonitor). A lo largo de este año creará una línea para que los alcaldes de las ciudades puedan contactar directamente con los representantes de la plataforma. En 2018, últimos datos disponibles, Airbnb recibió en todo el mundo 3.071 solicitudes de información de usuarios por parte de autoridades. En España, fueron 213 peticiones entre los más de 11 millones de personas que se alojaron a través de su plataforma.
¿SE PUEDE PROHIBIR UN PISO TURÍSTICO?
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal habla de “limitar y condicionar” los pisos turísticos, no de prohibir. Hay disparidad de opiniones entre juristas, notarios, registradores y administradores de fincas sobre el margen que tienen los vecinos. Un grupo cree que de ninguna manera se pueden prohibir las viviendas de uso turístico, dado que la comunidad carece de potestad para decidir el destino de una casa. Lo que se puede hacer, por ejemplo, es exigir un seguro de responsabilidad civil al propietario del piso turístico, dice el administrador Rafael del Olmo. Otro grupo cree que debe interpretarse el artículo de forma extensiva. El presidente de los administradores de fincas, Salvador Díez, opina que se puede prohibir si así lo acuerdan las tres quintas partes de la comunidad. «La regulación es nueva y confiamos en que cuando lleguen estos asuntos a los tribunales la jurisprudencia confirme esta capacidad de prohibición”, afirma. “Dada la disparidad de criterios existentes, estamos a la espera de que se dicten dichas resoluciones para poder adoptar un criterio al respecto”, afirman en CAFMadrid.
